Zoom sur la pièce DP2 — le plan de masse
Le plan de masse — pièce DP2 d'une déclaration préalable, PCMI2 d'un permis de construire — est une vue de dessus de votre terrain qui montre l'état futur : la parcelle et ses limites, les constructions existantes conservées, le projet, et les cotes qui permettent à l'instructeur de vérifier les règles d'implantation. L'article R. 431-36 du Code de l'urbanisme exige qu'il soit « coté dans les trois dimensions » : longueur, largeur ET hauteur du projet doivent y figurer.
Exemple commenté
Exemple anonymisé (références cadastrales masquées), dessiné avec les mêmes règles que les plans que nous livrons.
Les 9 éléments d'un plan de masse recevable
- Les limites de la parcelle en trait fort, issues du cadastre — c'est la référence pour toutes les distances.
- Le bâti existant conservé, généralement grisé ou hachuré gris, avec sa hauteur approximative si elle est utile.
- Le projet dans un figuré distinct (hachures ou couleur), immédiatement repérable.
- Les cotes du projet : longueur et largeur sur le plan, hauteur en étiquette (« h = 2,4 m ») — la fameuse 3e dimension.
- Les distances aux limites séparatives, cotées du bord du projet au bord de la parcelle : ce sont elles que l'instructeur confronte à l'article 7 du règlement de zone.
- L'échelle, numérique (1/100 à 1/500) ET graphique (barre d'échelle), pour que le plan reste mesurable une fois imprimé ou photocopié.
- L'orientation : la flèche du nord.
- L'accès et les réseaux quand le projet les concerne (raccordements, accès à la voie).
- Un cartouche : adresse, références cadastrales, échelle, date, déclarant — la carte d'identité du document.
Quelle échelle choisir ?
Aucun texte n'impose une échelle unique, mais l'usage des services instructeurs attend une échelle normalisée : 1/100 ou 1/200 pour une parcelle courante, 1/250 ou 1/500 pour un grand terrain. Le critère : le terrain entier doit tenir sur la feuille en restant mesurable. Notre générateur choisit automatiquement la plus grande échelle normalisée qui fait tenir votre parcelle en A4, et l'indique au cartouche et sur la barre d'échelle.
Les 4 erreurs qui font rejeter un plan de masse
- Pas d'échelle exploitable : un plan « pas à l'échelle » ou sans barre graphique est inutilisable pour l'instruction — premier motif de demande de pièces.
- Hauteur absente : sans la 3e dimension, le plan ne répond pas à R. 431-36 b).
- Distances aux limites manquantes : l'instructeur ne peut pas vérifier l'implantation, il vous les redemandera.
- Fond approximatif : un croquis à main levée ou une capture de carte en ligne sans géométrie cadastrale fait douter de toutes les cotes. Partez du contour officiel de la parcelle.
Plan de masse et plan de situation : ne pas confondre
Le plan de situation (DP1) situe le terrain dans la commune (petite échelle, fond cartographique) ; le plan de masse décrit le projet sur le terrain (grande échelle, géométrie cotée). Les deux pièces sont exigées ensemble dans la quasi-totalité des dossiers de déclaration préalable.
Comment l'obtenir sans logiciel de dessin
Notre générateur part du contour exact de votre parcelle (cadastre officiel, API Carto IGN) et du bâti existant (BD TOPO IGN). Vous placez votre projet sur le plan interactif, les distances aux limites se calculent en direct, et le PDF livré est vectoriel, à l'échelle normalisée, avec légende, nord, cartouche et tableau des surfaces. Pour déposer en mairie en une fois, le dossier complet de déclaration préalable (Cerfa pré-rempli + toutes les pièces) est à 89 € ; le plan de masse seul à 49 €.
Votre parcelle est déjà dans le cadastre — l'aperçu est gratuit.
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