Ce que vous allez dessiner
Plan de masse
La vue de dessus de votre terrain, à l'échelle : la parcelle et ses limites, les constructions existantes, et votre projet coté dans les trois dimensions — longueur, largeur, hauteur — avec ses distances aux limites séparatives. C'est la pièce DP2 d'une déclaration préalable, PCMI2 d'un permis de construire.
Source : Code de l'urbanisme, art. R*431-9 — le plan de masse « coté dans les trois dimensions » (Légifrance)
Cette page s'occupe du geste : dessiner le plan, dans l'ordre, sans rien oublier. Ce que la pièce doit contenir, élément par élément, et qui peut la fournir sont détaillés dans le guide de référence du plan de masse. Pas besoin d'être architecte : il n'est obligatoire que pour un permis de construire au-delà de 150 m² de surface de plancher (et toujours pour une société).
LA MÊME CHOSE, POUR VOTRE PARCELLE
Votre plan de masse, dessiné depuis l'adresse.
Tapez l'adresse du terrain : la parcelle officielle s'affiche avec son bâti, l'échelle est posée, et les cotes se calculent dès que le projet est placé. Aperçu gratuit, sans compte.
Vous préférez le faire vous-même ? Le guide ci-dessous explique chaque étape.
Avant de commencer : ce qu'il vous faut
- L'adresse ou la référence cadastrale du terrain (section et numéro, sur l'avis de taxe foncière ou l'acte).
- Les dimensions du projet : longueur, largeur et hauteur (au faîtage pour un toit en pente, à l'acrotère pour un toit plat).
- Des mesures prises sur le terrain : la position prévue du projet par rapport aux limites de propriété et à la maison. Un décamètre suffit.
- De quoi dessiner : papier millimétré ou calque, règle et crayon ; ou un logiciel de dessin ; ou un outil en ligne qui part de l'adresse.
La méthode en 6 étapes
Étape 1 — Récupérer le fond cadastral de la parcelle
Sur cadastre.gouv.fr, recherchez votre parcelle par l'adresse ou par sa référence, puis exportez l'extrait de plan. Il vous donne le contour exact de la parcelle, les parcelles voisines et le bâti existant : c'est le fond sur lequel tout le reste se dessine. Le déroulé écran par écran est sur notre page pour récupérer le fond cadastral de votre parcelle.
Le piège : le bâti du cadastre n'est pas toujours à jour. Une véranda ou un abri construits récemment peuvent manquer. Vérifiez sur place ou sur la photo aérienne, et ajoutez-les : la mairie attend l'état réel du terrain.
Étape 2 — Choisir et poser l'échelle
Aucun texte n'impose une valeur, mais deux échelles couvrent presque tous les terrains de particuliers : le 1/200 (1 cm = 2 m) pour une parcelle jusqu'à 30-35 m de long, le 1/500 (1 cm = 5 m) au-delà. Notre page consacrée à l'échelle du plan de masse a un calculateur pour convertir vos mesures en centimètres sur le papier.
Le piège : une impression « ajustée à la page » change l'échelle sans prévenir. Imprimez toujours en taille réelle, et indiquez l'échelle deux fois : en chiffres (« 1/200 ») et en échelle graphique, la réglette qui reste juste même si le document est réduit.
Étape 3 — Dessiner le projet à sa place réelle
Reportez l'emprise au sol du projet à l'échelle, vue de dessus, à sa place exacte. Pour la positionner, partez de deux repères fixes — deux limites de propriété, ou une limite et un angle de la maison — et reportez les distances mesurées sur le terrain. Distinguez nettement le projet de l'existant : hachures pour ce qui est conservé, couleur pour ce qui est créé.
Le piège : oublier ce qui change autour du projet. Le code de l'urbanisme demande aussi les travaux extérieurs (terrasse, allée, plage de piscine), les arbres abattus ou plantés et, le cas échéant, le raccordement aux réseaux.
Étape 4 — Coter dans les trois dimensions
C'est l'étape qui fait accepter ou refuser le plan. Trois familles de cotes, toutes écrites en mètres sur le dessin :
- Les dimensions du projet : longueur et largeur au sol.
- Sa hauteur : au faîtage ou à l'acrotère, mesurée depuis le terrain naturel. C'est la cote la plus souvent oubliée.
- Ses distances aux limites séparatives : perpendiculaires, depuis le point le plus proche du projet jusqu'à chaque limite proche. C'est celle que l'instructeur compare d'abord aux règles de recul du PLU.
La formule du Cerfa, ce que chaque famille recouvre et les cas particuliers (terrain en pente, toit plat, annexe accolée) sont détaillés sur notre page plan de masse coté dans les 3 dimensions.
Étape 5 — Ajouter l'orientation, la légende et le cartouche
Quatre ajouts, sans lesquels le plan est jugé incomplet même s'il est juste :
- La flèche du nord, pour que l'instructeur se repère sur le terrain.
- La légende des figurés : limite de la parcelle, limites voisines, bâti existant, projet.
- Le cartouche : adresse du terrain, référence de la parcelle, nom de la pièce (DP2 ou PCMI2), échelle et date.
- Les surfaces utiles au dossier : emprise au sol créée et surface de plancher créée, les mêmes que sur le Cerfa.
Étape 6 — Vérifier avant de déposer
Avant d'imprimer le dossier, quatre vérifications :
- L'échelle est tenue : mesurez une cote connue à la règle sur le papier imprimé.
- Chaque distance aux limites est écrite, pas seulement dessinée.
- Les chiffres sont les mêmes partout : sur le plan de masse, la coupe, les façades et le Cerfa. Trois mètres ici et deux mètres là suffisent à suspendre l'instruction.
- La pièce est numérotée comme le bordereau l'attend : DP2 (ou DPC2) pour une déclaration préalable, PCMI2 pour un permis.
Pour comparer votre dessin à un plan accepté, voyez un exemple de plan de masse commenté élément par élément.
Le réaliser à la main, avec un logiciel ou en ligne
Les six étapes sont les mêmes quel que soit l'outil. Ce qui change, c'est le temps passé et le risque d'erreur.
| Façon de faire | Temps | Le risque principal |
|---|---|---|
| À la main | 2 à 4 heures | L'échelle non tenue, une cote oubliée |
| Logiciel de dessin | Une journée la première fois | Le fond cadastral mal calé |
| En ligne, depuis l'adresse | Quelques minutes | Un projet mal placé (étape 3 à vérifier) |
À la main. Extrait cadastral imprimé en taille réelle ou papier millimétré, règle, crayon puis encre. C'est gratuit, et c'est la façon la plus répandue : nos méthodes gratuites, avec leurs pièges détaillent les variantes (calque, Géoportail) et les erreurs vues dans de vrais dossiers.
Avec un logiciel. LibreCAD ou QCAD (gratuits), AutoCAD, ou QGIS qui lit directement le cadastre. Le dessin est précis, mais aucun ne connaît les règles de la pièce : le calage du fond, l'échelle et les cotes restent à votre charge. Les outils sont passés en revue dans notre comparatif des outils pour plan de masse.
En ligne. Un générateur spécialisé part de l'adresse, reprend la parcelle officielle et fait les étapes 1, 2, 4 et 5 pour vous. C'est ce que fait notre outil pour faire un plan de masse en ligne : vous placez le projet, vous vérifiez l'aperçu avant de décider quoi que ce soit.
Et si vous préférez déléguer entièrement, un dessinateur, un géomètre ou un architecte peut le faire pour vous : ce que coûte un plan de masse selon la filière.
Questions fréquentes
Comment faire un plan de masse ?
En six étapes : récupérer le fond cadastral de la parcelle sur cadastre.gouv.fr, choisir une échelle (1/200 ou 1/500 le plus souvent), dessiner le projet à sa place réelle, le coter dans les trois dimensions avec ses distances aux limites séparatives, ajouter la flèche du nord, la légende et le cartouche, puis tout vérifier à la règle. Comptez 2 à 4 heures à la main. Un outil en ligne fait le fond, l'échelle et les cotes automatiquement depuis l'adresse.
Comment faire un plan de masse à la main ?
Imprimez l'extrait cadastral de votre parcelle à une échelle connue, en taille réelle (jamais « ajusté à la page »), ou reportez-le sur papier millimétré. Dessinez le projet au crayon à sa position mesurée depuis deux repères fixes, puis repassez à l'encre et écrivez chaque cote : longueur, largeur, hauteur et distance à chaque limite proche. Terminez par la flèche du nord, la légende, l'échelle graphique et un cartouche, et vérifiez une cote à la règle avant de déposer.
Quel logiciel pour faire un plan de masse ?
Trois familles. Les logiciels de dessin technique (AutoCAD, ou LibreCAD et QCAD, gratuits) : précis, mais il faut importer le fond cadastral et caler l'échelle soi-même. Les outils cartographiques comme QGIS, gratuit, qui lisent directement le cadastre mais demandent un vrai apprentissage. Et les générateurs en ligne spécialisés, qui partent de l'adresse, reprennent la parcelle officielle et posent les cotes réglementaires : le plus rapide pour une déclaration préalable ou un permis de maison individuelle.
Combien de temps faut-il pour faire un plan de masse ?
À la main, depuis l'extrait cadastral, comptez 2 à 4 heures pour un projet simple (abri, piscine, extension), dont une bonne partie à mesurer les distances sur le terrain. Avec un logiciel de dessin que l'on ne connaît pas, la prise en main seule prend souvent une journée. Un générateur en ligne produit le plan en quelques minutes, puisque le fond, l'échelle et les distances aux limites sont calculés depuis le cadastre officiel.
C'est quoi un plan de masse exemple ?
C'est un plan de masse réel montré comme modèle : la vue de dessus d'un terrain avec ses limites, les constructions existantes, le projet coloré et coté (dimensions, hauteur, distances aux limites), l'échelle, le nord et la légende. Il sert à vérifier qu'on n'oublie rien avant de dessiner le sien. Le plan qui illustre l'étape 6 de cette page en est un : une piscine de 8 × 4 m sur une parcelle réelle, au 1/500.
Peut-on faire un plan de masse avec Géoportail ?
Oui comme point de départ, pas comme résultat. Géoportail superpose le cadastre et la photo aérienne, ce qui aide à repérer le bâti réel et la végétation. Mais une capture d'écran n'a pas d'échelle fiable : il faut recaler le dessin sur une échelle normalisée (1/200 ou 1/500), puis ajouter le projet, les cotes dans les trois dimensions, le nord et la légende. Sans ces ajouts, la mairie considère la pièce comme incomplète.