Ce qu'est un plan de masse — et à quoi il sert
Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (DP2 / PCMI2)
Le code de l'urbanisme exige un « plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, coté dans les trois dimensions » (article R*431-9). Il fait apparaître les travaux extérieurs, les plantations maintenues, supprimées ou créées, les constructions existantes conservées, les raccordements aux réseaux et, si le terrain n'est pas desservi par une voie publique, la servitude de passage.
Source : Code de l'urbanisme, art. R*431-9 — le plan de masse « coté dans les trois dimensions » (Légifrance)
En clair : c'est la vue de dessus de votre terrain, dessinée à l'échelle, sur laquelle l'instructeur vérifie que votre projet respecte les règles locales — implantation, distances aux limites, emprise, hauteur. Là où le plan de situation (DP1) situe le terrain dans la commune, le plan de masse décrit ce que vous allez y construire. Les deux forment le socle de tout dossier — c'est d'ailleurs notre pack de base à 49 €.
Sa place dans le dossier : DP2 ou PCMI2, et ses pièces sœurs
La même pièce porte deux noms selon la formalité : DP2 dans une déclaration préalable (Cerfa 16702), PCMI2 dans un permis de construire de maison individuelle (Cerfa 13406). Elle est exigée dès que le projet crée ou modifie une construction — abri, piscine, extension, carport, clôture selon les communes. Autour d'elle gravitent les pièces qui montrent le même projet sous d'autres angles : le plan de coupe (DP3) pour le profil du terrain, le plan des façades et des toitures (DP4) pour l'aspect extérieur. L'instructeur lit tout ensemble et traque les incohérences de cotes entre pièces.
Les 8 éléments que votre plan de masse doit montrer
| Élément | Ce que l'instructeur vérifie |
|---|---|
| Le contour exact de la parcelle | Les limites séparatives issues du cadastre, avec leurs longueurs : c'est le cadre de référence de toutes les mesures du plan. |
| Les constructions existantes conservées | Maison, garage, annexes maintenues — l'article R*431-9 les exige « le cas échéant » : l'instructeur situe le projet par rapport à l'existant. |
| Le projet, coté dans les 3 dimensions | Longueur, largeur ET hauteur du projet, en chiffres sur le plan. La hauteur est la cote la plus souvent oubliée — et un motif classique de demande de pièces. |
| Les distances aux limites | La position du projet par rapport à chaque limite séparative, cotée. C'est elle qui permet de vérifier les règles d'implantation du PLU (souvent : en limite, ou à 3 m minimum). |
| Travaux extérieurs et plantations | Terrasses, accès, clôtures — et les plantations « maintenues, supprimées ou créées » (exigence textuelle de R*431-9 que presque tous les plans amateurs ignorent). |
| Les raccordements aux réseaux | Comment le projet se raccorde à l'eau et à l'assainissement (ou l'équipement privé prévu, type fosse). Un simple tracé coté avec légende suffit. |
| L'accès au terrain | La desserte depuis la voie publique — et si le terrain n'y touche pas, l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage (exigence R*431-9). |
| Le cartouche : échelle, nord, références | Échelle numérique et graphique, flèche du nord, références cadastrales, date. En zone inondable, R*431-9 exige en plus les cotes altimétriques du plan de prévention. |
« Coté dans les trois dimensions » : la règle qui fait refuser
Deux dimensions (longueur × largeur), tout le monde y pense. La hauteur, presque personne — et c'est pourtant la lettre du texte. Un plan de masse sans cote de hauteur, ou sans les distances chiffrées du projet aux limites séparatives, part en « demande de pièces complémentaires » et fait perdre un mois. Nous avons consacré un guide entier au plan de masse coté dans les 3 dimensions : les trois familles de cotes, comment les tracer proprement, et les pièges vus dans de vrais dossiers.
Quelle échelle pour un plan de masse ?
Du 1/100 au 1/500 selon la taille du terrain : assez précis pour que l'instructeur mesure à la règle. L'échelle doit être écrite sur le plan (numérique type « 1/200 », idéalement doublée d'une barre graphique). Pour convertir vos mètres en centimètres papier — et vérifier qu'une cote « tombe juste » —, utilisez notre guide des échelles avec calculateur gratuit.
Comment obtenir votre plan de masse : les 3 méthodes honnêtes
1. Le faire vous-même, gratuitement. Le point de départ est toujours le même : récupérer le fond de votre parcelle au cadastre (service public gratuit), puis dessiner le projet à l'échelle et poser les cotes. Comptez 2 à 4 heures et une vraie rigueur — notre guide du plan de masse gratuit détaille la méthode pas à pas et les 5 erreurs qui font refuser les plans « maison ».
2. Le déléguer à un professionnel. Dessinateur, bureau d'études ou architecte : comptez généralement 150 à 500 € pour la pièce, davantage pour le dossier complet — notre guide des prix du plan de masse compare les filières (et notre comparatif des solutions passe en revue les outils en ligne).
3. Le générer depuis le cadastre officiel (notre méthode). Notre générateur relève le contour exact de votre parcelle (API Carto IGN), vous placez votre projet, et le plan sort coté dans les 3 dimensions à l'échelle normalisée, distances aux limites calculées au décimètre. L'aperçu est gratuit — vous ne payez que le téléchargement (49 € avec le plan de situation).
Le plan de masse d'une maison : où le trouver, quand le refaire, et le cas Enedis
« Plan de masse maison » est la recherche la plus fréquente autour de cette pièce, et elle recouvre trois besoins différents. Le premier : retrouver le plan de masse d'une maison existante, celui du permis d'origine. Le deuxième : en dessiner un nouveau pour des travaux (extension, piscine, abri, clôture). Le troisième, souvent ignoré : le plan de masse que réclame Enedis pour un raccordement électrique.
Et si le projet relève du permis de construire et non de la déclaration préalable, la même pièce s'appelle PCMI2 : le plan de masse d'un permis de construire.
Les trois cas sont traités en détail dans le guide du plan de masse d'une maison — et le dossier de raccordement, pièce par pièce, dans le guide du plan de masse Enedis.
Où trouver le plan de masse de votre maison
Le plan de masse d'origine se trouve dans le dossier d'autorisation d'urbanisme de la maison (permis de construire ou déclaration préalable), conservé par la mairie. Une fois la décision prise, ce dossier est un document administratif communicable : toute personne peut le consulter au service urbanisme ou en demander une copie, plans compris (article L. 311-1 du Code des relations entre le public et l'administration ; la CADA le rappelle pour les permis de construire, seules les données personnelles du demandeur sont occultées). Il est parfois aussi joint aux documents remis lors de la vente ou par le constructeur. Ce que vous ne trouverez pas : un plan de masse sur cadastre.gouv.fr — le plan cadastral donne les limites de la parcelle et l'emprise du bâti, sans aucune cote de construction ni distance aux limites.
Un piège fréquent : le plan de masse d'origine montre la maison telle qu'autorisée, pas forcément telle qu'elle est aujourd'hui (extension, abri ou piscine ajoutés depuis). Pour de nouveaux travaux, la mairie attend l'état existant réel et le projet : un plan ancien ne se réutilise pas tel quel.
Maison neuve ou travaux sur une maison existante : le même dessin, deux dossiers
Le dessin est le même dans les deux cas (parcelle, bâti existant, projet coté, distances aux limites, accès et réseaux) mais le dossier change : permis de construire pour la maison neuve (pièce PCMI2), déclaration préalable pour la plupart des travaux sur l'existant (pièce DP2). Notre exemple commenté d'un plan de masse de maison montre les deux situations, et notre plan de masse en ligne part du bâti cadastral de la maison pour ne rien oublier de l'existant.
Un plan de masse pour Enedis (raccordement électrique)
Pour raccorder une maison au réseau électrique, le formulaire de demande de raccordement d'Enedis réclame, pour une parcelle individuelle : « un plan de situation avec l'identification des limites parcelles concernées (échelle 1/25000ème ou 1/10000ème) », « le plan de masse de l'opération » avec « l'emplacement souhaité du coupe-circuit principal individuel (CCPI) » et « de l'appareil de comptage », une photographie de l'environnement du projet et un plan cadastral. Son annexe précise que ce plan de masse est « un plan “vu d'avion”, fourni avec votre demande de permis de construire mais que vous pouvez réaliser vous-même ».
Si vous avez déjà déposé votre permis ou votre déclaration, réutilisez le même plan de masse coté et ajoutez-y l'emplacement du coffret et du compteur. Sans dossier d'urbanisme (branchement d'une maison existante, terrain nu), notre générateur produit un plan de masse de l'état existant (bâti coté, distances aux limites, plan de situation aux deux échelles) : il vous reste à y reporter l'emplacement souhaité du coffret, accessible depuis le domaine public sans franchir de portail, comme le demande Enedis.
Exemples de plans de masse — et un modèle PDF réel
Rien ne vaut un exemple concret : notre bibliothèque d'exemples de plans de masse couvre les projets courants (maison, piscine, abri de jardin, clôture) avec les points de contrôle propres à chacun — un dossier piscine ne se cote pas comme un abri de jardin. Et voici le livrable réel, tel que nos clients le déposent :
Exemple réel : plan de situation + plan de masse d'un abri de jardin (PDF)
Généré par notre moteur sur une parcelle réelle de 1 056 m² (adresse masquée) : DP1 sur fond IGN, puis DP2 coté dans les 3 dimensions — abri de 3 × 3 m, 80 parcelles voisines réelles, filigrané « EXEMPLE ».
PDF · A4 · dossier DP1 + DP2 · 3,1 Mo
Document original plan-de-masse.fr. Réutilisation libre (site, article, cours) à une condition : citer la source par un lien vers cette page.
Vous préférez le garder sous la main ? .
Les 6 erreurs qui font refuser un plan de masse (vues dans de vrais dossiers)
- La hauteur absente : plan coté en 2 dimensions seulement — contraire à R*431-9, motif n°1 de demande de pièces.
- Pas d'échelle, ou une échelle fantaisiste : un plan « pas à l'échelle » n'est pas mesurable, donc pas instruisible.
- Les distances aux limites manquantes : sans elles, impossible de vérifier les règles d'implantation du PLU.
- Le fond de plan inventé : une parcelle dessinée de mémoire, sans les limites cadastrales réelles — les mesures sont fausses dès le départ.
- L'incohérence entre pièces : 3 m aux limites sur le plan de masse, 2 m sur la coupe — l'instructeur suspend et réclame.
- Réseaux et accès oubliés : raccordements eau/ assainissement et desserte non figurés, alors que le texte les exige.
Le coût est toujours le même : un délai d'instruction suspendu et un mois de perdu — pour un trait ou une cote qui manquait.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un plan de masse ?
C'est la vue de dessus de votre terrain, dessinée à l'échelle, qui montre l'implantation de votre projet sur la parcelle : limites du terrain, constructions existantes, projet coté en longueur, largeur et hauteur, distances aux limites, accès et raccordements aux réseaux. C'est la pièce n° 2 de tout dossier d'urbanisme (DP2 en déclaration préalable, PCMI2 en permis de construire) et celle que le service instructeur examine le plus attentivement.
Qui peut faire un plan de masse ?
Tout le monde : aucun texte ne réserve le plan de masse à un professionnel. L'architecte n'est obligatoire que si votre projet est soumis à permis de construire et porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m² (ou pour les personnes morales). Pour un abri, une piscine, une extension modeste, vous pouvez le dessiner vous-même — à condition de respecter l'échelle, les cotes dans les 3 dimensions et les distances aux limites, faute de quoi la mairie retourne le dossier.
Le plan de masse est-il obligatoire pour une déclaration préalable ?
Oui dans la quasi-totalité des cas : la pièce DP2 « plan de masse des constructions à édifier ou à modifier » est demandée dès que votre projet crée ou modifie une construction (abri, piscine, extension, carport…). Seuls quelques travaux sans emprise nouvelle (changement de fenêtres à l'identique, par exemple) peuvent s'en passer — le bordereau du Cerfa 16702 le précise pièce par pièce.
Que veut dire « coté dans les trois dimensions » ?
C'est l'exigence de l'article R*431-9 du code de l'urbanisme : le plan de masse doit porter des cotes (mesures chiffrées) dans les trois dimensions — longueur et largeur du projet, mais aussi sa HAUTEUR, la dimension qu'on oublie le plus. En pratique on l'écrit sur le plan sous forme d'une cote « h = X m », complétée par les distances du projet aux limites séparatives du terrain.
Peut-on faire un plan de masse gratuitement ?
Oui : le cadastre (cadastre.gouv.fr) fournit gratuitement le fond de plan de votre parcelle, et vous pouvez y dessiner votre projet à l'échelle à la main ou avec un logiciel. Comptez 2 à 4 heures pour un résultat propre. Notre générateur automatise tout cela — l'aperçu de votre plan est gratuit, vous ne payez (49 €) que si vous téléchargez le document final.
Quelle est la différence entre plan de masse et plan cadastral ?
Le plan cadastral est un document fiscal : il montre les limites des parcelles, sans votre projet, sans cotes et sans mise à jour systématique du bâti. Le plan de masse est un document d'urbanisme : il part de ce fond de parcelle mais y ajoute votre projet coté en 3 dimensions, les distances aux limites, les accès et les réseaux. Un extrait cadastral seul ne remplace jamais un plan de masse dans un dossier.
Où trouver le plan de masse de ma maison ?
Dans le dossier de permis de construire (ou de déclaration préalable) de la maison, conservé par la mairie : une fois la décision rendue, ce dossier est communicable à toute personne, plans compris (article L. 311-1 du Code des relations entre le public et l'administration). Le cadastre, lui, ne fournit que les limites de la parcelle et l'emprise du bâti, sans cotes : ce n'est pas un plan de masse. Pour de nouveaux travaux, il faut de toute façon un plan à jour de l'existant et du projet.
Où se procurer un plan de masse ?
Trois voies, et une seule fournit la pièce finie. Le cadastre (cadastre.gouv.fr) donne gratuitement le fond de plan, mais pas le plan de masse : il faut y dessiner le projet et poser les cotes. Un dessinateur, un bureau d'études ou un architecte le produit pour 150 à 500 €. Un service en ligne comme le nôtre le génère depuis le cadastre officiel en quelques minutes, coté à l'échelle, avec aperçu gratuit avant paiement.
Qui fournit un plan de masse ?
Personne n'en détient le monopole : la mairie ne le délivre pas, le cadastre non plus. C'est au déclarant de le fournir, seul ou par un tiers de son choix — dessinateur en bâtiment, bureau d'études, géomètre, architecte, ou service de génération en ligne. Le recours à l'architecte n'est obligatoire que pour un permis de construire portant la surface de plancher totale au-delà de 150 m² (art. R*431-2).
Qu'est-ce qui doit figurer sur un plan de masse ?
L'article R*431-9 du code de l'urbanisme fixe la liste : les limites du terrain et ses dimensions, les constructions existantes conservées, le projet coté dans les trois dimensions (longueur, largeur et hauteur), les distances aux limites séparatives, les travaux extérieurs et les plantations maintenues, supprimées ou créées, les raccordements aux réseaux, l'accès depuis la voie publique — plus l'échelle, l'orientation nord et, en zone inondable, les cotes altimétriques.
Comment faire un plan de masse à partir du cadastre ?
Récupérez l'extrait de votre parcelle sur cadastre.gouv.fr, imprimez-le à une échelle connue (1/200 ou 1/500), puis dessinez par-dessus le projet coté, ses distances à chaque limite, l'accès et les réseaux, et complétez par l'échelle et le nord. Comptez 2 à 4 heures pour un résultat propre. Attention : le fond cadastral seul n'est pas un plan de masse, et le bâti qu'il montre n'est pas toujours à jour.
Quel plan de masse pour un raccordement Enedis ?
Le formulaire de demande de raccordement d'Enedis demande, pour une parcelle individuelle : un plan de situation, le plan de masse de l'opération avec l'emplacement souhaité du coupe-circuit principal (dans un coffret accessible depuis le domaine public) et de l'appareil de comptage, une photographie de l'environnement et un plan cadastral. Le plan de masse du permis convient ; sans dossier d'urbanisme, un plan de masse de l'état existant (bâti coté, distances aux limites, plan de situation) fait l'affaire, à compléter de l'emplacement du coffret.
Voyez votre plan de masse avant de payer.
Notre générateur relève votre parcelle au cadastre officiel, implante votre projet et le cote dans les 3 dimensions à l'échelle normalisée. Aperçu gratuit, sans création de compte — 49 € seulement si vous téléchargez.