Ce qu'est la pièce PCMI2
PCMI2 — plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
La vue de dessus du terrain, cotée dans les trois dimensions (longueur, largeur, hauteur), montrant la parcelle, l'existant, le projet et ses distances aux limites séparatives. L'article R*431-9 la définit pour tous les dossiers : le permis l'appelle PCMI2, la déclaration préalable l'appelle DPC2. C'est la pièce que l'instructeur ouvre en premier, parce que c'est elle qui prouve le respect des règles de recul du PLU.
Source : Code de l'urbanisme, art. R*431-9 — le plan de masse « coté dans les trois dimensions » (Légifrance)
LA MÊME CHOSE, POUR VOTRE PARCELLE
Votre PCMI2, depuis l'adresse du terrain.
Le générateur relève votre parcelle sur le cadastre officiel, vous placez le projet, et le plan coté à l'échelle se génère — distances aux limites comprises. Le dossier complet sort en version permis quand le projet en relève.
Vous préférez le dessiner vous-même ? Le guide ci-dessous détaille les 8 éléments attendus.
Le seuil des 150 m² : qui peut faire son dossier
C'est la première question à trancher, avant même de dessiner. Le recours à un architecte est obligatoire pour une personne physique dès que le projet dépasse 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (article R*431-2 du code de l'urbanisme). En dessous de ce seuil, vous constituez et signez votre dossier vous-même, sans aucune obligation de professionnel.
- Projet de moins de 150 m², par un particulier pour lui-même : pas d'architecte. C'est le cas de la majorité des maisons individuelles neuves, dont la surface moyenne tourne autour de 110 à 120 m².
- Projet de plus de 150 m² : architecte obligatoire, et il signe les pièces.
- Société (SCI, entreprise) : architecte obligatoire quelle que soit la surface.
- Extension d'une maison existante : le seuil s' apprécie sur le total après travaux, pas sur l'extension seule. Une extension de 30 m² sur une maison de 130 m² franchit donc le seuil.
Attention à la confusion fréquente : la surface de plancher et l'emprise au sol ne se calculent pas de la même façon, et c'est le premier des deux qui atteint 150 m² qui déclenche l'obligation.
Les 8 éléments que le plan doit montrer
La notice du Cerfa et l'article R*431-9 convergent sur ce que l'instructeur doit pouvoir lire :
- Les limites de la parcelle et sa référence cadastrale, avec les parcelles voisines repérées.
- Les constructions existantes conservées ou démolies, et le projet, distingués graphiquement.
- Les cotes dans les trois dimensions : longueur, largeur et hauteur de chaque volume.
- Les distances aux limites séparatives — la cote vérifiée en premier, parce qu'elle décide du respect du recul imposé par le PLU.
- L'orientation (la flèche du nord) et l'échelle, numérique et graphique.
- Les accès à la voie publique et le stationnement.
- Les raccordements aux réseaux : eau, électricité, assainissement, eaux pluviales.
- Le trait de coupe (A–A') qui repère où passe le plan en coupe PCMI3.
Un exemple réel commenté élément par élément montre à quoi ressemble un plan accepté.
PCMI1 à PCMI8 : tout le dossier
Le bordereau du Cerfa n° 13406 (permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes) liste huit pièces. Nous les produisons toutes, sauf les deux photographies et la notice, qui décrivent votre terrain :
| Code | Pièce | Ce qu'elle montre |
|---|---|---|
| PCMI1 | Plan de situation du terrain | Situe la parcelle dans la commune, à petite échelle. |
| PCMI2 | Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier | La pièce de cette page : vue de dessus cotée dans les trois dimensions. |
| PCMI3 | Plan en coupe du terrain et de la construction | Montre le profil du terrain avant et après travaux, et les hauteurs. |
| PCMI4 | Notice décrivant le terrain et présentant le projet | Le texte qui explique l'insertion du projet dans son environnement. |
| PCMI5 | Plan des façades et des toitures | Chaque face du projet en élévation, cotée. |
| PCMI6 | Document graphique d'insertion | Le projet dessiné ou incrusté sur une photo du terrain. |
| PCMI7 | Photographie de l'environnement proche | Le terrain vu depuis la rue. |
| PCMI8 | Photographie de l'environnement lointain | Le terrain dans le paysage. |
Selon la zone et la nature du projet, des pièces complémentaires s'ajoutent (secteur protégé, attestation thermique, étude de sol en zone argileuse). Le détail de chaque pièce, pièce par pièce.
PCMI2, DPC2, PC2 : la même pièce
La nomenclature change avec le formulaire, pas le dessin :
- PCMI2 — permis de construire pour une maison individuelle (Cerfa 13406).
- DPC2 — déclaration préalable portant sur des constructions (Cerfa 16702).
- PC2 — l'ancien code, encore employé couramment, qui désigne exactement la même pièce.
Conséquence pratique : un plan de masse correct pour une déclaration préalable l'est aussi pour un permis. Si vous hésitez encore entre les deux procédures, le comparatif des seuils tranche selon la surface et la nature des travaux.
Délais et pièces manquantes
L'instruction dure deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres projets, à compter du dépôt d'un dossier complet. Le mot est important : si la mairie réclame une pièce, le délai est suspendu et ne repart qu'à sa réception.
C'est pourquoi un plan de masse imprécis coûte rarement une semaine : il remet le compteur d'instruction à zéro. Les trois motifs de retour les plus fréquents sont l'absence de cote de hauteur, une distance aux limites manquante, et une échelle annoncée qui ne correspond pas au dessin.
Une fois l'autorisation obtenue, elle doit être affichée sur le terrain — le panneau réglementaire et ses mentions obligatoires.
Questions fréquentes
Quel plan de masse pour un permis de construire ?
La pièce PCMI2, « un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier », exigée par l'article R*431-9 du code de l'urbanisme. C'est une vue de dessus cotée dans les trois dimensions : la parcelle et ses limites, l'existant et le projet, les distances aux limites séparatives, les hauteurs, l'orientation, l'échelle, les accès et les raccordements aux réseaux. C'est exactement la même pièce que le DPC2 d'une déclaration préalable : seul le numéro change avec le formulaire.
Faut-il un architecte pour un permis de construire ?
Seulement au-delà des seuils. Pour une personne physique qui construit pour elle-même, le recours à un architecte devient obligatoire dès que le projet dépasse 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (article R*431-2). En dessous, vous pouvez constituer et signer votre dossier vous-même. Pour une société, l'architecte est obligatoire quelle que soit la surface. La maison individuelle neuve moyenne faisant 110 à 120 m², la majorité des projets reste sous le seuil.
Quelles pièces composent un dossier de permis de construire ?
Le formulaire Cerfa n° 13406 et les pièces PCMI1 à PCMI8 : plan de situation (PCMI1), plan de masse coté (PCMI2), plan en coupe du terrain et de la construction (PCMI3), notice décrivant le terrain et le projet (PCMI4), plans des façades et des toitures (PCMI5), document graphique d'insertion (PCMI6), photographie de l'environnement proche (PCMI7) et photographie de l'environnement lointain (PCMI8). Des pièces complémentaires s'ajoutent selon la zone et la nature du projet.
Quelle échelle pour le plan de masse d'un permis de construire ?
Entre le 1/100 et le 1/500 selon la taille du terrain : le 1/200 convient à la parcelle pavillonnaire classique, le 1/500 aux grands terrains, le 1/100 aux très petites parcelles urbaines. Aucun texte n'impose une valeur unique, mais l'échelle doit être indiquée sur le plan et réellement respectée — un plan dont l'échelle annoncée ne correspond pas aux cotes revient en demande de pièces complémentaires.
Quelle différence entre le plan de masse PCMI2 et le DPC2 ?
Aucune sur le fond : c'est le même dessin, fondé sur le même article R*431-9. Seule la nomenclature change selon le formulaire déposé — PCMI2 dans un permis de construire de maison individuelle (Cerfa 13406), DPC2 dans une déclaration préalable de constructions (Cerfa 16702). L'ancien code PC2 désigne la même pièce. Un plan de masse correct pour l'un l'est pour l'autre.
Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire ?
Deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois pour les autres projets, à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai est suspendu si la mairie réclame une pièce manquante : il ne repart qu'à la réception de la pièce. C'est la raison pour laquelle un dossier incomplet coûte bien plus qu'une semaine — il remet le compteur à zéro.
Votre plan de masse coté, depuis le cadastre officiel.
Tapez l'adresse du terrain : votre parcelle réelle s'affiche, vous placez le projet, et le plan coté dans les 3 dimensions se génère. Le dossier sort en version permis (Cerfa 13406 + PCMI1 à PCMI8) quand le projet en relève. Aperçu gratuit, sans compte.